“预交1万元认筹金可抵1.5万元房款,预交10万元认筹金还可再享受房价80元/平方米的优惠。”昌邑某城市广场楼盘的优惠销售方案赢得了不少购房者的目光。8月3日,昌邑市民明女士没多想就交了10万元的认筹金预定了一套房子,但是楼盘的建设进度却让明女士忧心忡忡。急着为儿子结婚准备房子的明女士只好向开发商提出退款要求,但却阻力重重。
记者从相关部门了解到,昌邑某城市广场并没有取得预售房屋所需要的“五证”,且所使用土地为集体土地,非本村村民购买其房产不能取得房产证。
明女士 图便宜交10万认筹金
家住昌邑市都昌街办南店社区的明女士最近一段时间正张罗着为儿子买房子结婚。6月30日,明女士和儿子再次来到了家门口不远的某城市广场楼盘。
这天,某城市广场售楼人员介绍说,楼盘正在搞优惠活动,“预交1万元认筹金可抵1.5万元房款,预交10万元认筹金还可再享受房价80元/平方米的优惠。”面对售楼员给出的巨大优惠,明女士和儿子这次是真的动了心。明女士就交了1万元的认筹金,并与潍坊新大陆置业有限公司签署了“认购协议书”。然后又分别于7月9日、10日交纳认筹金6万元、3万元,共计交纳认筹金10万元,认购了某城市广场3号楼2—101室一套112.5平方米的住房。明女士告诉记者,按照售楼员的说法和“认购协议书”,原本2535元/平方米的房子,她可以单价2411元/平方米的价格购得,总房价优惠近1.4万元。房子是认购了,但是自己也因此欠下了6万元的债务。不过想到售楼员说的,明年4月份就能交房,儿子到时候结婚也就有谱了,心里还是很高兴。
7月中旬,刚交完认筹金没几天的明女士偶然听朋友说,某城市广场的拆迁工程还没完成,明年4月份房子肯定交不了,想到自己签订的“某城市广场认购协议书”上并没有对交房时间作出规定,这不禁让明女士忧心忡忡。
之后几天,明女士又多次来到某城市广场楼盘查看房子建设情况,果然进展缓慢,而且按照售楼处的沙盘模型,一大片土地上竖立着几十栋房子,但建设工地却只有那么几栋楼在施工,其他地面上还是居民住宅或门头房,丝毫没有拆迁的迹象。
7月14日,明女士向售楼处提出了退房款申请,但是得到的回答都是申请已经提交,让她等电话通知,直到8月3日,明女士也未接到售楼处的任何电话通知,明女士询问退款办理情况,得到的答复也都是正在申请。明女士告诉记者,他们一家主要靠为一些宾馆客房做床单维持生计,现在因为买房子交认筹金欠下亲戚朋友6万元钱,但是何时交房却遥遥无期,生活压力陡然倍增。
开发商 两个月后能退款
3日上午,明女士再次来到某城市广场咨询退款情况,售楼员告诉她下午就给退,明女士介绍,当时售楼处里面有看房子的,售楼员可能担心她的出现干扰他们卖房子。
记者寻遍某城市广场售楼处的所有显眼位置,均未发现有关部门要求的预售房屋必须取得的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》等“五证”。
3日中午,记者来到某城市广场售楼处询问有关情况,得到的答复仍是明女士的退款申请已经上交,至于什么时候退款不清楚。中间,又有几批工作人员接待了明女士和记者,其中一位男性负责人说,他不了解明女士的情况,也没有看到相关的申请,所以无法回答。记者向这名男子询问楼盘是否取得了预售所必须具备的“五证”?这名男子答复,“楼盘的相关手续证件正在办理之中。”
随后记者又问道,按照有关规定,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用时,这名男子竟说“那是潍坊的规定,昌邑没一个执行的”。而后这名男性负责人以出去吃饭为由离开。
午饭后不到两点钟,一名戴眼镜的男子又接待了明女士和记者,并作出答复说“两个月之后将全额退还房款。”明女士要求对方将这项承诺落实到书面上,但是遭到了拒绝。
相关部门 未办理有关手续
3日下午,记者来到昌邑市房产管理服务中心。据房管房改科工作人员介绍,某城市广场目前没有办理预售许可证,他们也没有接到有关申请。这位工作人员介绍,某城市广场的建设是与南店社区之间进行的,其土地属于集体土地,而房管服务中心只办理国有土地的有关手续,集体土地不在他们管辖范围之内。据这位工作人员介绍,按照有关规定,在集体土地上建房原则上只卖给本村村民,村外人如果在此购房的话,房管服务中心是不予办理房产证的。
记者以要在某城市广场买房为由,电话咨询了昌邑市行政审批大厅国土资源局窗口,关于某城市广场是否办理了相关手续的问题,得到的答复是“他不过来办,咱就不知道了”。
市住建局一名不愿意透露姓名的工作人员表示,推行内部认购的开发商,其收取的现金并不叫预售款,甚至也不叫定金,而是叫“诚意金”,法律只规定了未取得《商品房预售许可证》,不得以任何形式向买受人收取预定款性质的费用。而房管部门由于没有执法权,只能在接到投诉后再介入调查,但因不能审查对方的财务账目,很难获得证据,经常是只有抓到现行,开发商才承认违规事实。
业内人士 内部认购成行规
发售金卡、银卡或者贵宾卡、会员卡享受优惠,交一万元抵两万元房款等等,尽管法律和相关部门都一再强调,未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售,但记者调查发现,内部认购在我市仍屡禁不止。
据一位房地产业内人士讲,开发商为提前回笼资金,加速周转,或检验楼盘投放市场的反应,通常拿还没有预售证的楼盘,以内部认购的方式对外销售。而所谓内部认购,实际上是开发商逃避主管部门的管理,在取得《商品房预售许可证》前的一种非法销售行为,其形式包括认定、登记、选号、发放VIP卡等。其实,大部分开发商只是为了提前回笼资金。不可否认购买未取得预售证的房子存在一定风险,比如开发商收了钱却不建房子,但这种现象很少发生。
据有多年房产销售策划经验的业内人士张先生说,开发商在进行内部认购时,既不说自己是在预售房子,也不说收取的是预售款,更不会强迫购房者交纳定金,而是以一种“诚意金”、“认筹金”的形式让购房者自觉交纳,并刻意制造了房源稀缺、优惠有限的假象。张先生说,如果提前预定房子的购房者数量众多,开发商就很有可能提高房价,如果人数很少,开发商也可以及时调整销售政策。但总的来说,提前交纳“诚意金”的购房者,最终可以享受到优惠,只不过要冒很大的未知风险。
律师说法 这是钻法律空子
山东王杨律师事务所王建华律师表示,开发商在收取了一定“诚意金”后,由于没有取得预售许可证,就不必到房管部门备案,也不必和购房者签订购房合同,这样就没有形成严格意义上的房屋预售。内部认购是利用了现有《山东省商品房销售条例》的漏洞,有钻法律的空子之嫌。
而对于在集体土地上建的房子,王建华表示,这也就是老百姓口语中的“小产权房”,购房者有知情权,开发商在销售之前也必须向购房者讲清楚,因为这部分房子在办理房产证的时候是不能办理或者很难办理的。昌邑某城市广场在没有取得“五证”的情况下预收购房者房款本身就违反了国家有关规定,而又没有向购房者说明住房集体土地性质,也有欺诈消费者之嫌,如果购房者提出退款退房要求,开放商应予以全额退款。
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